Mietzinsreduktion und Mietzinserhöhung berechnen

Mietzinsreduktion berechnen mit Referenzzinssatz, Teuerung und Kosten

Der Mietzins einer Wohnung beruht auf einem bestimmten Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Sinkt dieser Satz, darf die Vermieterschaft nicht mehr den gleichen Ertrag verlangen, und Sie haben Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Gerechnet wird nicht ab dem Mietbeginn, sondern ab der letzten verbindlichen Festsetzung des Mietzinses: Vertragsabschluss, letzte Erhöhung oder Senkung oder ein Vergleich vor der Schlichtungsbehörde. Drei Faktoren bestimmen die Mietzinsanpassung:

1. Der Referenzzinssatz: Jede Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte erlaubt höchstens 3 % mehr Miete, solange der Satz unter 5 Prozent liegt (Art. 13 VMWG). Bei einer Senkung wird der Prozentsatz umgekehrt gerechnet, darum sind es pro Schritt nur 2,91 %.
2. Die Teuerung: 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Festsetzung (Art. 16 VMWG).
3. Die allgemeine Kostensteigerung für Unterhalt, Gebühren und Versicherungen, meist als Pauschale pro Jahr.

Angepasst wird nur der Nettomietzins. Die Nebenkosten bleiben gleich, weil sie über die Abrechnung oder die Pauschale separat bezahlt werden. Die Regeln stehen im Obligationenrecht und in der Verordnung über die Miete und gelten in der ganzen Schweiz. Ob Sie die Miete in Zürich, Bern oder Basel berechnen, ändert nur die Pauschale für die Kostensteigerung, die jede Schlichtungsbehörde etwas anders handhabt. Der Rechner wählt sie nach dem Kanton.

Beispiel: Senkung von 1,75 % auf 1,25 %

Ein Mieter im Kanton Zürich zahlt seit dem 01.04.2024 CHF 2’000.00 Nettomiete. Die letzte Erhöhung beruhte auf einem Referenzzinssatz von 1,75 % und dem Landesindex von November 2023. Er verlangt die Senkung am 08.10.2026. Im Vertrag stehen die Kündigungstermine 31. März und 30. September mit 3 Monaten Frist.

Statt 5,66 % bleiben nach Abzug von Teuerung und Kosten 4,04 %: CHF 80.80 pro Monat oder CHF 969.60 im Jahr. Rechnet die Schlichtungsbehörde mit 0,5 % pro Jahr, weil kaum Nebenkosten separat abgerechnet werden, sinkt der Mietzins noch um CHF 65.80 auf CHF 1’934.20.

Um wie viel Prozent der Mietzins sinkt oder steigt

Die Tabelle zeigt die Anpassung allein wegen des Referenzzinssatzes, also vor Teuerung und Kostensteigerung. Die mittlere Spalte gilt für den heutigen Satz, die beiden anderen für eine Senkung oder Erhöhung bei einer der nächsten Publikationen.

Mehrere Schritte werden nicht einfach mal 2,91 % gerechnet. Die Erhöhungssätze werden addiert und dann umgekehrt: Zwei Schritte ergeben −5,66 %, vier Schritte −10,71 %. Wurde eine frühere Senkung nie weitergegeben, zählt der Satz, auf dem Ihr Mietzins tatsächlich beruht.

Was die Vermieterschaft mit Teuerung und Kosten verrechnen darf

Die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf die Vermieterschaft zu 40 % weitergeben. Massgebend sind der Indexstand, auf dem die letzte Festsetzung beruht (meist der letzte publizierte Monat vor ihrer Mitteilung, steht auf dem Formular), und der neuste publizierte Stand, beide auf derselben Indexbasis. Ist der Index gesunken, wird die Senkung sogar grösser. Wie sich der Index entwickelt hat, zeigt der Rechner für den Landesindex.

Für die allgemeine Kostensteigerung müsste die Vermieterschaft eigentlich die höheren Kosten belegen. Die meisten Schlichtungsbehörden rechnen aber mit einer Pauschale. Im Kanton Zürich sind es 0,25 % pro Jahr, wenn viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, 0,5 % bei wenigen Nebenkosten und 0 % bei Neubauten bis 5 Jahre. Vor Gericht lässt das Bundesgericht Pauschalen nur ausnahmsweise zu.

Kostensteigerungspauschale je Kanton

Die Pauschale wird pro Jahr seit der letzten Festsetzung gerechnet, anteilig nach Monaten bis zum neuen Termin. Im Beispiel oben sind das 36 Monate. Einige Schlichtungsbehörden rechnen stattdessen einen Anteil der Teuerung, andere verlangen immer Belege:

Die Angaben stammen aus dem Merkblatt der Zürcher Schlichtungsbehörden und den Auskünften des Mieterverbands. Wo keine Pauschale publiziert ist, rechnet der Rechner mit 0,5 % pro Jahr. Im Feld «Allgemeine Kostensteigerung» können Sie jede andere Pauschale wählen.

Mietzinserhöhung berechnen und prüfen

Steigt der Referenzzinssatz, rechnet die Vermieterschaft mit derselben Methode in die andere Richtung. Ein Beispiel aus der letzten Erhöhungswelle: CHF 1’800.00 Nettomiete seit dem 01.10.2021 auf der Basis von 1,25 %, Erhöhung auf 1,75 % mitgeteilt im Dezember 2023, Landesindex August 2021 bis November 2023 und 0,5 % Kostensteigerung pro Jahr:

Verlangt die Vermieterschaft mehr, muss sie weitere Gründe nennen, etwa wertvermehrende Investitionen oder die Orts- und Quartierüblichkeit. Die Erhöhung ist nichtig, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular des Kantons steht, nicht begründet ist oder mit einer Kündigung droht (Art. 269d OR). Macht sie mehrere Gründe geltend, muss das Formular jeden einzeln in Franken oder Prozent ausweisen (Art. 19 VMWG); so lässt sich die Berechnung der Mietzinsveränderung nach Art. 269d OR Zeile für Zeile mit dem Rechner vergleichen. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine mechanisch nachgebildete Unterschrift, etwa ein Faksimile. Halten Sie die Erhöhung für missbräuchlich, fechten Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde an. Wählen Sie dafür oben «Erhöhung prüfen» und tragen Sie den verlangten Mietzins ein.

Fristen und Kündigungstermine für die Anpassung

Jede Mietzinsanpassung wirkt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Bei einer Wohnung beträgt die gesetzliche Frist 3 Monate, bei Geschäftsräumen 6 Monate. Ihr Herabsetzungsbegehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen. Eine Erhöhung muss mindestens 10 Tage vorher bei Ihnen sein. Für den Termin vom 31.03.2027 heisst das:

• Herabsetzungsbegehren: Eingang bei der Vermieterschaft spätestens am 31.12.2026
• Mietzinserhöhung: Eingang bei der Mieterschaft spätestens am 21.12.2026
• Neuer Mietzins ab dem 01.04.2027

Der letzte Tag für den Eingang ist ein Termin und verschiebt sich nicht, auch wenn er auf ein Wochenende fällt: Dann muss das Schreiben am Werktag davor ankommen. Schicken Sie es eingeschrieben und einige Tage früher ab: Holt die Vermieterschaft den Brief nicht ab, gilt er erst später als zugestellt. Anders die Fristen von 30 Tagen für die Antwort, die Anfechtung und die Schlichtungsbehörde: Endet eine davon an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, läuft sie bis zum nächsten Werktag (Art. 78 OR). Antwortet die Vermieterschaft nicht innert 30 Tagen oder lehnt sie ab, gelangen Sie innert weiterer 30 Tage an die Schlichtungsbehörde. Wie Fristen nach Tagen gezählt werden, zeigt der Fristenrechner.

Musterbrief für die Mietzinssenkung

Das Herabsetzungsbegehren braucht keine besondere Form, aber es muss schriftlich sein (Art. 270a OR). Ein Brief nennt den heutigen Nettomietzins, den Referenzzinssatz, auf dem er beruht, den heutigen Satz, den Termin und die verlangte Senkung. Der Rechner erstellt den Brief mit Ihren Zahlen, sobald sich ein Anspruch ergibt; Sie finden ihn unter dem Ergebnis zum Kopieren. Für das Beispiel oben lautet er so:

Unterschreiben Sie den Brief mit allen Personen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, und behalten Sie eine Kopie mit dem Postbeleg. Möglich ist auch, nur die Senkung wegen des Referenzzinssatzes von 5,66 % zu verlangen: Die Vermieterschaft darf Teuerung und Kostensteigerung dann in ihrer Antwort gegenrechnen (Art. 13 Abs. 2 VMWG), und Sie sehen, mit welchen Zahlen sie rechnet.

Entwicklung des Referenzzinssatzes und nächste Publikation

Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert den Satz vierteljährlich, jeweils am ersten Arbeitstag im März, Juni, September und Dezember. Er beruht auf dem Durchschnittszinssatz der inländischen Hypotheken, kaufmännisch auf Viertelprozent gerundet. Seit der Einführung im September 2008 lag er zwischen 1,25 % und 3,50 %.

Zuletzt lag der Durchschnittszinssatz bei 1,31 %. Am 1. Dezember 2026 sinkt der Referenzzinssatz auf 1,00 %, wenn der Durchschnitt unter 1,125 % fällt. Er steigt auf 1,50 %, wenn der Durchschnitt 1,375 % erreicht. Im Rechner können Sie beide Fälle mit dem Feld «Referenzzinssatz neu» durchspielen.

Wann der Referenzzinssatz nicht gilt

Bei einer Indexmiete folgt der Mietzins dem Landesindex, bei einer Staffelmiete den im Vertrag festgelegten Stufen. Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser ab 6 Wohnräumen ohne Küche und für subventionierte Wohnungen mit behördlich kontrollierten Mietzinsen gilt die Berechnung ebenfalls nicht (Art. 2 VMWG). Nicht verwechseln sollten Sie die Mietzinsreduktion mit der Herabsetzung wegen Mängeln (Art. 259d OR): Dort bemisst sich die Reduktion nach der Beeinträchtigung, nicht nach Zinssätzen. Wie sich Netto- und Bruttomiete zusammensetzen, erklärt der Rechner für die Nebenkosten, die Höhe der Sicherheit der Rechner für die Mietkaution.