Ausnützungsziffer berechnen

So berechnen Sie die Ausnützungsziffer

Die Ausnützungsziffer (AZ) gibt an, wie dicht ein Grundstück überbaut werden darf. Sie setzt die anrechenbare Geschossfläche aller Geschosse ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche:

Ein Haus mit 300 m² anrechenbarer Geschossfläche auf 750 m² anrechenbarer Grundstücksfläche hat eine AZ von 0,40, also 40 %. Angegeben wird die Ziffer üblicherweise mit höchstens 2 Stellen nach dem Komma; das Bundesgericht hat diese Praxis geschützt und eine Änderung in der dritten Stelle als vernachlässigbar beurteilt (Urteil 1C_218/2010). Der Rechner zeigt deshalb zwei Dezimalstellen.

Zwei Fehler finden sich in vielen Ratgebern: Die Formel wird umgedreht (Grundstück durch Geschossfläche), und es heisst, die AZ liege immer zwischen 0 und 1. Beides stimmt nicht. In Kern- und Zentrumszonen ist die Ziffer oft grösser als 1: 1’200 m² auf 600 m² ergeben 2,00. Die Geschossfläche wird nach der Norm SIA 416 gemessen; welche Teile davon anrechenbar sind, bestimmt aber das kantonale Recht.

Maximale Geschossfläche und Reserve berechnen

Für die Planung eines Neubaus, eines Anbaus oder eines Dachausbaus ist die umgekehrte Rechnung wichtiger: Wie viel anrechenbare Geschossfläche ist erlaubt, und wie viel davon ist schon verbaut?

Gewährt die Gemeinde einen Nutzungsbonus, etwa für eine Arealüberbauung, tragen Sie ihn im Rechner in Prozent ein. Die Reserve ist nur ein Höchstmass: Ob ein Ausbau tatsächlich möglich ist, hängt auch von Gebäudehöhe, Grenzabständen und Geschosszahl ab.

Anrechenbare Grundstücksfläche richtig bestimmen

Nach der IVHB (Ziff. 8.1) und den meisten kantonalen Gesetzen zählen die Teile des Grundstücks, die in der betreffenden Bauzone liegen. Die Hauszufahrt wird angerechnet, nicht aber Strassen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung. Wald, Gewässer und Flächen in einer anderen Zone fallen weg. Liegt eine Parzelle in zwei Bauzonen, wird die Ziffer für jede Zone gesondert berechnet. Für die kantonal definierte Ausnützungsziffer können abweichende Regeln gelten: Nach dem alten Luzerner Recht etwa werden Zufahrten, Wohnstrassen und Fusswege angerechnet (§ 12 PBV, altes Recht).

Was zählt zur anrechenbaren Geschossfläche?

Hier unterscheiden sich die Kantone am stärksten. Einige Ratgeber nennen Treppenhäuser und Korridore pauschal als nicht anrechenbar; in Zürich und im Aargau zählen sie aber mit, wenn sie Wohn- oder Arbeitsräume erschliessen. Die wichtigsten Regeln im Überblick:

Offene Balkone und Sitzplätze sind keine Geschossflächen und zählen nirgends. Wie stark sich die Regeln auswirken, zeigt das Beispielhaus aus dem Rechner: 300 m² Wohnfläche in 2 Vollgeschossen, ein ausgebautes Dach mit 120 m² Wohnräumen, 20 m² Estrich und 30 m² Dachschrägen sowie ein Untergeschoss mit 70 m² Keller und Technik und 40 m² Garage, auf 750 m² Land:

Ausnützungsziffer im Kanton Zürich

Zürich ist der IVHB nicht beigetreten, hat seine Begriffe aber mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes angeglichen und hält an der Ausnützungsziffer fest. Anrechenbar sind nach § 255 PBG alle Räume in Vollgeschossen, die dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienen oder dafür verwendbar sind, samt Erschliessung, Sanitärräumen und inneren Trennwänden. Für Dach-, Attika- und Untergeschosse gilt eine besondere Regel: Ihre Wohnflächen zählen nur, soweit sie pro Geschoss die zulässige Geschossfläche geteilt durch die zulässige Zahl der Vollgeschosse übersteigen.

Beispiel: Bei 600 m² Grundstück und AZ 0,6 sind 360 m² zulässig, bei 2 Vollgeschossen liegt der Schwellenwert bei 180 m². Ein Dachgeschoss mit 150 m² Wohnräumen zählt deshalb gar nicht, eines mit 200 m² nur mit 20 m². Gemeinschaftsräume ab 20 m² und unbeheizte Wintergärten, die dem Energiesparen dienen, sind nach § 10 ABV bis zu bestimmten Anteilen ausgenommen. Gemeinden, die ihre Bau- und Zonenordnung noch nicht angepasst haben, wenden bis 29. Februar 2028 die alte Fassung an; sie kennt dieselbe Regel für Dach- und Untergeschosse.

Ausnützungsziffer im Aargau, in Luzern und Solothurn

Aargau: Der Kanton ist der IVHB mit Vorbehalt beigetreten und rechnet weiter mit der AZ. Nach § 32 der Bauverordnung in der seit dem 1. Juli 2026 geltenden Fassung zählen alle Geschossflächen über und unter Terrain samt Mauern, ausser Keller, Estrich, Wasch- und Trockenräumen, Technikräumen, Garagen, Gemeinschaftsräumen und Dachflächen unter 1,50 m. In Vollgeschossen und im ausgebauten Dach gibt es keinen Abzug für Nebenräume. Ein Haus mit 310 m² Wohnfläche, 70 m² Keller und Technik sowie 40 m² Garage auf 700 m² hat eine AZ von 0,44; bei AZ 0,5 bleibt eine Reserve von 40 m².

Luzern: Seit dem IVHB-Beitritt begrenzt in revidierten Gemeinden die Überbauungsziffer die Nutzung. Wo das Bau- und Zonenreglement noch nicht angepasst ist, gilt die alte AZ: Die tatsächlichen Flächen ohne Aussenmauern werden mit einem Berechnungsfaktor von 0,8 (Zonen bis drei Geschosse) oder 0,9 multipliziert. Untergeschosse sind bis zur Fläche eines mittleren Vollgeschosses plus 10 % oder 20 % frei. Das Beispielhaus kommt so auf 352 m² und eine AZ von 0,47.

Solothurn: Die Kantonale Bauverordnung kennt die Geschossflächenziffer (§ 37bis KBV). Sie zählt alle Geschossflächen, ohne Flächen unter 1,20 m lichter Höhe; das Beispielhaus erreicht eine GFZ von 0,73. Solange eine Gemeinde ihren Zonenplan nicht revidiert hat, gilt dort noch die alte AZ (§ 70 KBV). Wählen Sie dann im Rechner «Eigene Werte».

Geschossflächenziffer, Überbauungsziffer und Baumassenziffer

Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) definiert vier Nutzungsziffern, alle bezogen auf die anrechenbare Grundstücksfläche: die Geschossflächenziffer (Summe aller Geschossflächen nach SIA 416, auch unterirdischer), die Baumassenziffer (Bauvolumen über Terrain in m³ pro m²), die Überbauungsziffer (Gebäudefläche innerhalb der Fassadenlinie) und die Grünflächenziffer. Die Kantone dürfen statt der GFZ ihre bisherige AZ behalten; diese ist dann nicht harmonisiert.

Beigetreten sind 17 Kantone. AG, OW, SH, UR und ZG haben dabei die Ausnützungsziffer vorbehalten, AR, BS, GE, GL, SG, TI, VD und ZH sind nicht beigetreten, SZ ist wieder ausgetreten. Für Bern, Basel, St. Gallen und die übrigen Kantone wählen Sie im Rechner Ihren Kanton: In IVHB-Kantonen ohne Vorbehalt rechnet er die Geschossflächenziffer, sonst tragen Sie die nach Ihrem Baureglement berechnete Fläche unter «Eigene Werte» direkt ein. Überbauungs- und Baumassenziffer berechnet der Rechner auf Wunsch mit.

Planen Sie eine Wohnung zur Vermietung, hilft der Rechner für die Nebenkosten einer Mietwohnung bei der Kalkulation. Geht eine Liegenschaft in eine Erbschaft, zeigt der Erbteilrechner, wem welcher Anteil zusteht, und wie sich ein früherer Landpreis mit der Teuerung entwickelt hat, der Teuerungsrechner.