Nebenkosten der Wohnung berechnen

So berechnen Sie die Nebenkosten Ihrer Wohnung

Wer in einer Mietwohnung lebt, zahlt jeden Monat zwei Beträge: die Nettomiete (auch Nettomietzins) für die Wohnung selbst und die Mietnebenkosten für Heizung, Warmwasser, Hauswartung und weitere Leistungen rund um die Liegenschaft. Zusammen ergeben sie die Bruttomiete. Im Inserat steht oft nur einer der beiden Werte. So rechnen Sie um:

Bei einer Nettomiete von CHF 1’920 und CHF 280 Akonto zahlen Sie CHF 2’200 brutto im Monat oder CHF 26’400 im Jahr. Die Nebenkosten machen 12,7 % der Bruttomiete aus, bei 85 m² sind das CHF 3.29 pro m² und Monat. Mit diesem Quadratmeterwert lassen sich Wohnungen unterschiedlicher Grösse vergleichen. Für ein Haus zur Miete gilt dieselbe Rechnung.

Die Unterscheidung ist auch später wichtig: Sinkt der Referenzzinssatz, wird nur die Nettomiete angepasst. Was Ihnen zusteht, zeigt der Rechner für die Mietzinsreduktion; eine Erhöhung wegen der Teuerung prüfen Sie mit dem Teuerungsrechner. Die Nebenkosten selbst folgen den tatsächlichen Kosten. Für die Mietkaution zählt dagegen die Bruttomiete: Höchstens 3 Monatszinse inklusive Nebenkosten darf die Vermieterschaft verlangen, bei CHF 2’200 also CHF 6’600. Den Höchstbetrag und die Zinsen auf dem Konto berechnet der Rechner für die Mietkaution.

Welche Nebenkosten die Vermieterschaft verrechnen darf

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen (Art. 257a OR). Verrechnet werden dürfen nur die tatsächlichen Kosten (Art. 257b OR), und nur Positionen, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. Sammelbegriffe wie «übrige Nebenkosten» sind laut der Zürcher Gerichtspraxis unbeachtlich. Fehlt eine Abrede, sind die Kosten mit der Nettomiete abgegolten. Typisch vereinbart werden:

• Heizung und Warmwasser: Brennstoff oder Energie, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung und Revision der Anlage, Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice, Wartung, die Versicherung der Heizanlage und deren Verwaltung (Art. 5 VMWG)
• Wasser, Abwasser und Kehricht, also öffentliche Abgaben aus dem Gebrauch der Wohnung
• Hauswartung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Lift, Gartenpflege und Schneeräumung
• Kabel-TV oder Gemeinschaftsantenne
• ein Verwaltungshonorar für die Erstellung der Abrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG)

Will die Vermieterschaft während der Mietdauer eine neue Nebenkostenposition einführen, gilt das als einseitige Vertragsänderung. Sie muss dafür das amtliche Formular verwenden (Art. 269d Abs. 3 OR), sonst ist die Änderung nichtig.

Was nicht in die Nebenkosten gehört

Kosten, die mit dem Besitz der Liegenschaft zusammenhängen und nicht mit ihrem Gebrauch, deckt die Nettomiete. Dazu gehören Hypothekarzinsen, die Gebäudeversicherung, die Liegenschaftssteuer, Reparaturen und Erneuerungen sowie die Verzinsung und Abschreibung der Heizanlage (Art. 6 VMWG). Steht eine solche Position auf Ihrer Abrechnung, wählen Sie sie im Rechner unter «Andere Position»: Er rechnet sie heraus und zeigt, wie viel Sie zu viel bezahlt hätten.

Unterschied zwischen Akonto und Pauschale

Beim Akonto zahlen Sie monatlich eine Vorauszahlung. Die Vermieterschaft muss mindestens einmal pro Jahr abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Waren die Kosten höher als die Akontozahlungen, folgt eine Nachzahlung, sonst eine Rückerstattung. Das Akonto muss die Kosten nicht genau treffen: Laut Bundesgericht dürfen Mieterinnen und Mieter nicht erwarten, dass es den tatsächlichen Kosten entspricht (BGE 132 III 24). Ein tiefes Akonto macht ein Inserat günstiger, als die Wohnung ist.

Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung und keine Nachzahlung. Sie muss aber auf den Durchschnittswerten von 3 Jahren beruhen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Kosteten die Nebenkosten einer Wohnung zum Beispiel CHF 3’150, CHF 3’280 und CHF 3’430 im Jahr, liegt der Durchschnitt bei CHF 3’286.67. Das ergibt eine Pauschale von CHF 273.89 pro Monat. Wer CHF 280 bezahlt, zahlt CHF 6.11 pro Monat mehr, als die Kosten der letzten Jahre rechtfertigen. Eine Erhöhung der Pauschale muss die Vermieterschaft mit dem amtlichen Formular ankündigen.

Verteilschlüssel nach Fläche, Volumen oder Verbrauch

Das Gesetz schreibt keinen Verteilschlüssel vor, massgebend ist der Mietvertrag. Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche in m², seltener nach Raumvolumen in m³. Kabel-TV wird meist pro Wohnung verrechnet, Kehricht manchmal pro Person. Ihr Anteil ist dann einfach Ihre Fläche geteilt durch die Fläche aller Wohnungen, multipliziert mit den Kosten.

Bei Heizung und Warmwasser kommt meist der Verbrauch dazu. Das Abrechnungsmodell VEWA, das EnergieSchweiz zur Anwendung empfiehlt, teilt die Kosten in 30 % Grundkosten nach Fläche oder Volumen und 70 % Verbrauchskosten nach Zählerstand. Ältere Liegenschaften mit Heizkostenverteilern rechnen oft noch nach dem früheren Modell VHKA von 2004; laut VEWA ist das korrekt und kein Mangel. Welcher Grundkostenanteil gilt, steht in Ihrer Abrechnung oder im Mietvertrag. So verändert er die Heizkosten einer 85-m²-Wohnung mit 1’250 von 14’000 Einheiten bei CHF 18’000 Heizkosten:

Heizkostenverteiler ablesen und berechnen

Jeder Heizkörper hat ein Gerät, das Einheiten zählt. Zeigt es eine Einheitsskala, wird der Ablesewert mit dem Bewertungsfaktor des Heizkörpers multipliziert; bei einer Produktskala ist der Faktor schon eingerechnet. Die Summe aller Heizkörper ergibt Ihre Verbrauchseinheiten. Im Rechner können Sie bis zu sechs Heizkörper einzeln erfassen.

Warmwasser in der Nebenkostenabrechnung

Beim Warmwasser empfiehlt die VEWA mit Warmwasserzählern ebenfalls 30 % Grundkosten. Gibt es keine Messung der Wassererwärmung, wird ihr Anteil an den Energiekosten geschätzt: rund 30 % in herkömmlichen Mehrfamilienhäusern, rund 40 % in neuen oder sanierten Bauten. Für Wasser und Abwasser mit Zählern sieht sie 20 % Grundkosten vor.

Beispiel: Nebenkostenabrechnung einer 85-m²-Wohnung

Eine Liegenschaft mit 12 Wohnungen und 1’000 m² Wohnfläche rechnet ab. Die Wohnung im Beispiel hat 85 m², hat 1’250 von 14’000 Heizeinheiten und 30 von 400 m³ Warmwasser verbraucht und CHF 280 Akonto pro Monat bezahlt. Das sind die Werte, mit denen der Rechner startet.

Bei der Heizung zahlt die Wohnung CHF 459.00 Grundkosten und CHF 1’125.00 für den Verbrauch. Über das Jahr kosten die Nebenkosten CHF 3’430.93, das sind CHF 40.36 pro m². Damit die nächste Abrechnung aufgeht, bräuchte es ein Akonto von rund CHF 285.91 pro Monat.

Nebenkostenabrechnung prüfen und Fristen kennen

Prüfen Sie jede Abrechnung in dieser Reihenfolge:

1. Stehen alle verrechneten Positionen einzeln im Mietvertrag?
2. Sind nur zulässige Kosten enthalten, ohne Hypothekarzinsen, Versicherungen oder Reparaturen?
3. Stimmen Verteilschlüssel, Ihre Fläche und Ihre Zählerstände?
4. Sind alle Akontozahlungen angerechnet?
5. Ist das Verwaltungshonorar angemessen? Das Kreisgericht St. Gallen hat 3 % als in der Region üblichen Ansatz beurteilt und einen höheren Satz ohne Nachweis abgelehnt.

Sie dürfen die Originalbelege einsehen (Art. 257b Abs. 2 OR), bei der Heizung auch den Anfangs- und Endbestand des Heizmaterials (Art. 8 VMWG). Eine feste gesetzliche Frist, bis wann die Abrechnung vorliegen muss, gibt es nicht; vorgeschrieben ist nur die jährliche Abrechnung. Nachforderungen der Vermieterschaft verjähren nach 5 Jahren (Art. 128 OR). Die Regeln stammen aus Bundesrecht und gelten in Zürich, Bern oder Basel gleich. Können Sie sich nicht einigen, entscheidet die Schlichtungsbehörde für Mietsachen.

Steht eine Wohnung leer, zahlt die Vermieterschaft deren Heizkosten (Art. 7 VMWG). Nur wenn sie nachweislich bloss gegen Frost geheizt hat und keine Messgeräte installiert sind, trägt sie einen Teil, und der Rest wird verteilt. Für eine leere Wohnung von 90 m² in einem Haus mit 540 m² und CHF 18’000 Heizkosten, also einem Anteil von CHF 3’000, ergibt das:

Wollen Sie der Verwaltung für die Korrektur einer Abrechnung eine Frist setzen, hilft der Fristenrechner.

Wie hoch sind Nebenkosten in der Schweiz?

Aktuelle amtliche Durchschnittswerte für Nebenkosten gibt es nicht: Das Bundesamt für Statistik weist heute nur noch die Nettomiete aus. Die letzte amtliche Erhebung stammt aus dem Jahr 2003. Damals betrugen die Nebenkosten im Schnitt CHF 150.23 pro Monat oder 12,55 % der Bruttomiete:

Seither sind vor allem die Energiepreise gestiegen und gefallen, die Werte taugen deshalb nur als grobe Orientierung. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit Ihren eigenen Abrechnungen der letzten Jahre oder der Quadratmeterwert anderer Wohnungen im gleichen Haus. Vor dem Unterschreiben eines Mietvertrags lohnt sich die Frage nach den Abrechnungen der letzten 3 Jahre.